En France, il existe plusieurs millions de sociétés civiles immobilières. Certaines actives, d'autres non. Certaines pour y apporter juste une résidence secondaire, d'autres pour y faire du rendement locatif. Mais est-ce bien utile de passer par ce système ? 

Les avantages essentiels de la SCI concernent la souplesse apportée à la gestion des immeubles et la facilité de transmission. En effet, la gestion du ou des immeubles est alors parfaitement circonscrite au sein de la SCI, ce qui permet une meilleure distinction du patrimoine et des revenus. En outre, la désignation d'un gérant offre la possibilité de gagner en efficacité puisque l'administration repose alors sur ses seules épaules avec pour seule obligation de rendre compte annuellement à l'assemblée générale des associés. Ce qui permet des décisions rapides. 

A la différence d'une indivision dont on sort difficilement ou dont au contraire on ne peut éviter la dissolution, la SCI est le moyen d'une cession ou d'une transmission en douceur de son patrimoine immobilier, sans contraindre forcément les autres associés. Les choix sont alors multiples car l'actif est ainsi beaucoup plus liquide. On peut donner des parts à ses enfants par étape, au gré des événements ou de la fiscalité. On peut répartir différemment avec le reste du patrimoine. On peut céder uniquement la nue-propriété et conserver l'usufruit des parts. On peut donner une partie tout en conservant la majorité ou la gérance pour maintenir un contrôle sur la gestion des immeubles. Par rapport à une indivision, la SCI offre donc plus de souplesse.

La SCI est donc un instrument efficace de gestion de son patrimoine immobilier, notamment dans sa dimension familiale mais certains inconvénients font qu'il faut la réserver aux cas utiles. En effet, la création d'une SCI est relativement complexe (statuts, publications, formalités...), ce qui entraîne des coûts élevés. Ensuite, la gestion au quotidien est elle-même lourde en termes d'obligations juridiques : assemblée générale, comptabilité, déclarations fiscales... Le fonctionnement d'une SCI est donc contraignant et implique que cela en vaille le coup : rendement locatif à gérer, patrimoine immobilier conséquent à transmettre etc.

• Quelle fiscalité pour une SCI ? 

En principe, une SCI est une société transparente, c'est-à-dire que son résultat est directement imposable à l'impôt sur le revenu entre les mains de chaque associé au prorata de ses droits. S'agissant de loyers, les associés déclarent donc chacun leur part des revenus fonciers, y compris s'il s'agit d'un déficit que les associés pourront alors imputer. Si la SCI détient des placements financiers, les produits qu'elle perçoit suivront le régime des intérêts avec application, le cas échéant, du PFU à 30%. Attention, le résultat est immédiatement imposable chez les associés, que la SCI distribue ou non. La SCI à l'IR peut donc constituer des réserves mais les revenus qui les alimenteront auront déjà été taxés chez les associés.

La SCI peut aussi opter pour l'impôt sur les sociétés. Dans cette hypothèse, son résultat de l'exercice est d'abord soumis à l'IS dans les conditions de droit commun, c'est-à-dire au taux de 15% jusqu'à 38 120 € de bénéfice puis à 28 ou 31 % au-delà, en fonction de la taille de la SCI. Ensuite, si la société décide de distribuer des dividendes, ceux-ci sont à nouveau imposés chez les associés, en principe au PFU de 30%. Autrement dit, il existe un risque de double imposition. Par contre, tant que le résultat n'est pas distribué, seul l'IS est dû alors qu'avec une SCI à l'IR, les loyers sont dans tous les cas immédiatement imposables au taux marginal de l'IR, lequel peut atteindre 45 % plus 17,2 % de prélèvements sociaux. L'option à l'IS oblige aussi à tenir une comptabilité commerciale qui peut engendrer des coûts mais permet aussi l'amortissement du bien immobilier, ce qui est souvent le but recherché. 

A très bientôt,

Votre agence Guy Hoquet Lyon 2 / Lyon 1