Avec le remplacement de l'ISF par l'IFI, seuls les biens immobiliers sont désormais soumis à l'impôt sur la fortune. Le barème était identique, il reste à préciser comment ces biens sont évalués, s'il peuvent être exonérés mais aussi quel passif déduire.

En principe, la valeur à déclarer est la valeur patrimoniale du bien quand il est détenu en direct. Lorsqu'il s'agit de titres de société contenant de l'immobilier, ils sont en théorie imposables pour la valeur que représente l'immobilier dans l'actif de la société mais, en pratique, seuls les titres de sociétés immobilières sont réellement taxés. En effet, pour les sociétés opértionnelles, on ne tient pas compte des parts détenues lorsqu'elles représentent moins de 10% du capital. Quant aux sociétés d'investissement collectif (SICAV, F.C.P...) on les exclut également si l'immobilier représente moi de 20% de l'actif et si l'associé détient là encore moins de 10% du capital. On peut donc considérer qu'un épargnant classique n'aura qu'à déclarer à l'IFI que les parts qu'il détient dans des sociétés essentiellement immobilières type S.C.P, S.C.P.I, ou O,P,C,I. Le principe vaut d'ailleurs que les titres soient détenus en direct ou par les biais d'un contrat d'assurance vie. Il existe toutefois une exception pour les actions de SIIC, c'est-à-dire les valeurs foncières cotées en bourse, qui sont totalement exclues de l'IFI et ce, pour une raison bien précise. En effet, leur liquidité les rend facilement négociables. Or, le patrimoine à retenir pour l'IFI est celui au 1er janvier. Il serait donc très simple pour un investisseur de vendre des parts de SIIC le 30 décembre pour les racheter le 2 janvier...

• Abattements et exonérations

Certains biens bénéficient en outre d'abattements, à commencer par celui de 30% pour la résidence principale. Les biens ruraux disposent quant à eux de 30% pour la résidence principale. Les biens ruraux disposent quant à eux d'un abattement de 75% jusqu'à 101 897 € et de 50% au delàlorsqu'ils sont loués à long terme, les bois et forêts placés en gestion durable étant pour leur part toujours exonérés des trois quarts. Bien entendu, l'immobilier détenu dans un cadre professionnel reste entièrement exonéré. 

• En cas de donations entre époux

Lorsque l'immeuble est démembré, il revient en principe à l'usufruitier de déclarer la valeur totale du bien. Toutefois en cas de vente avec réserve d'usufruit en dehors du cercle familial ou encore d'usufruit légal du conjoint survivant, la valeur à déclarer à l'IFI est répartie entre usufruitier et nu-propriétaire. Il en résulte que si le conjoint est usufruitier légal en l'absence de donation au dernier vivant, usufruitier et nus-propriétaires (en principe les enfants) déclarent chacun à l'IFI la valeur de leur droit, alors que s'il est usufruitier suite à une donation au dernier vivant,il devient seul redevable de l'IFI pour la valeur totale du bien. Cette différence curieuse ne doit pas être oubliée au moment où le conjoint voudra faire jouer une éventuelle donation entre époux. 

• Réduire la facture

Reste le passif à déduire pour diminuer la facture. Il est plus restreint que l'ISF car il s'agit par exemple pour les impôts de la seule taxe foncière, à l'exclusion de la taxe d'habitation ou des impôts sur le revenu foncier. Pour les emprunts liés à une acquisition ou des travaux immobiliers, ils sont déductibles mais seulement au prorata de la valeur des biens immoiliers imposables. En cas d'emprunt pour la résidence pricipale, on peut déduire la totalité de l'emprunt mais dans la limite de 70% de la valeur du bien pour tenir compte de l'abattement. Certaines clauses anti-optimisation sont enfin prévues, consistant par exemple à ne pouvoir réduire un emprunt in fine que dans les limites d'un emprunt amortissable normal,ou à plafonner, pour les patrimoines imposables supérieurs à 5 milions d'euros, les dettes excédant 60% de la valeur du patrimoine à 50% de cet excédent. Sauf à démontrer que la dette n'avait pas un objet purement fiscal...

A très bientôt, 

Votre agence Guy Hoquet Lyon 2 / Lyon 1